中银国际：预计华润置地2012-14年净利率将保持13%以上

（中银国际证券）2012/11/23
　　虽然政策环境艰难,但今年前十个月华润置地的合同销售额依然同比增长53%,超过了全年目标,是同业中的佼佼者。我们认为到2012年末,公司将实现480-500亿人民币的合同销售额。展望2013年,我们坚信公司将一如既往的保持出色的表现,合同销售额同比增幅有望达到30%至650亿人民币,主要是因为公司项目大多处于黄金地段、其品牌知名度很高同时项目质量优良。与此同时,华润置地的物业投资收入将继续保持较快增长(同比增长30%以上)。我们将净资产值预测的基础调整为2013年盈利预测,为27.43港币,相比2012年高7%左右,主要是因为合同销售额较高及投资物业的收入超预期。我们对华润置地重申买入评级。
　　2013年合同销售额同比增长超30%至650亿人民币2012年公司共有1,200-1,300万平方米建筑面积在建,我们预计2013年公司的可售建筑面积将达到1,400万平方米,预计销售额将达到1,300亿人民币。即使我们保守预计销售率为50%,那么合同销售额也将达到650亿人民币。2011-12年华润置地的去化率超过平均水平达到60-80%。
　　丰厚的投资物业收入将有利于缓解利润率压力相比同业,华润置地的利润率压力较小,因为其有超过10%的收入来自于投资物业。因此,我们预计2012-14年净利率将保持在13%以上。
　　财务实力强劲,依然有资产注入的空间由于2013年合同销售额可期,预计净负债率有望降至50%以下。雄厚的财务实力让公司有进一步获得资产注入的可能,这对于公司的长期发展有利。
影响评级的主要风险
　　我国房地产行业超预期的进一步紧缩将影响公司的销售额。
估值
　　　　我们将净资产值预测的基础调整为2013年盈利预测,为27.43港币,我们在其中考虑了2013年将获得的合同销售额650亿人民币。假设总资产值较居住类项目和投资物业分别折让15%,我们将目标价上调至21.96港币,对华润置地重申买入评级。